OPERACIÓN CATASTRAL · LADM-COL · 29 MUNICIPIOS
Catastro Multipropósito LADM-COL
Hemos actualizado el catastro de 29 municipios colombianos con estándar LADM-COL. Desde la actualización de 130.000+ cédulas catastrales de Medellín hasta la formación catastral del Parque Nacional Natural Serranía de Chiribiquete para el IGAC.
Qué hacemos
Barrido predial masivo
Formación y actualización catastral urbana y rural.
Exportación XTF nativa
Entrega directa al IGAC conforme normativa LADM-COL.
Terraes
Nuestra plataforma propia con validación automática con IA y oficina virtual ciudadano.
Ortoimágenes y captura
Aerofotogrametría con drones como base cartográfica.
Clientes destacados
IGAC
Actualización catastral urbana y rural de múltiples municipios.
AMVA
Actualización catastral multipropósito para el Área Metropolitana (2 contratos, $6.800M+ COP).
Alcaldía de Medellín
13 proyectos incluyendo 130.000+ cédulas catastrales.
Valor+
Barrido predial masivo con enfoque físico y jurídico.
ARD Inc / Chiribiquete
Formación catastral del PNN Serranía de Chiribiquete (Patrimonio UNESCO).
En números
48
proyectos catastrales
29
municipios actualizados
130.000+
cédulas en Medellín
9
municipios con Terraes
Proceso de actualización catastral
Nuestra metodología de actualización catastral se estructura en cinco fases claramente definidas. Cada fase tiene entregables específicos, indicadores de avance y puntos de control de calidad que garantizan la integridad del dato catastral desde la captura hasta la entrega al IGAC o al gestor habilitado. Este proceso ha sido refinado a lo largo de 48 proyectos catastrales en 29 municipios colombianos, desde operaciones pequeñas en municipios de categoría sexta hasta la actualización masiva de 130.000+ cédulas catastrales en Medellín. La estandarización de nuestro proceso nos permite escalar operaciones sin sacrificar calidad, manteniendo tiempos de entrega competitivos y tasas de rechazo por parte del IGAC inferiores al 2%.
Diagnóstico y planeación
Definición del área de interés (AOI), escala de trabajo, cronograma de ejecución y asignación de recursos. Se revisan insumos existentes como ortofotos, bases catastrales anteriores y cartografía IGAC. Se establecen los indicadores de avance y los hitos de entrega con el gestor catastral. Esta fase incluye la revisión normativa vigente, la identificación de zonas de difícil acceso y la planificación logística para el despliegue de equipos en campo.
Captura directa e indirecta
Levantamiento en campo con drones (aerofotogrametría), receptores GNSS de precisión y reconocimiento predial. Se complementa con escenas satelitales de alta resolución para zonas de difícil acceso. El equipo de reconocimiento predial realiza la visita domiciliaria para levantar la información física, jurídica y económica de cada predio. En zonas urbanas densas se utilizan drones multirrotor con cámaras de 42+ megapíxeles para generar ortoimágenes con resolución de 3-5 cm/px. En zonas rurales extensas se emplean drones de ala fija que cubren hasta 800 hectáreas por vuelo. Los receptores GNSS RTK permiten georreferenciar puntos de control con precisión centimétrica.
Procesamiento y validación
Los datos capturados se integran en Terraes, nuestra plataforma catastral propia. La validación automática con inteligencia artificial detecta inconsistencias topológicas, traslapes entre predios, errores en áreas construidas y discrepancias entre la información física y jurídica. El control de calidad incluye revisión de ortoimágenes, verificación de linderos contra escrituras públicas y validación cruzada con bases de datos de registros públicos. Cada predio pasa por un flujo de aprobación que garantiza la integridad del dato antes de la exportación.
Exportación LADM-COL
Generación del Reporte de Información Catastral (RIC) en formato XTF conforme al modelo LADM-COL vigente. Terraes genera el archivo XTF de forma nativa, eliminando la necesidad de conversiones manuales que son la principal fuente de errores en otros operadores. El archivo incluye la información alfanumérica, geográfica, las relaciones entre unidades espaciales, interesados y derechos, así como los documentos soporte escaneados y georreferenciados. Se ejecutan las reglas de validación del IGAC antes de la entrega para garantizar que el archivo pase el proceso de revisión sin observaciones.
Entrega y capacitación
Entrega formal del RIC al IGAC o al gestor catastral habilitado. Se acompaña con un informe técnico detallado que documenta la metodología, los insumos utilizados, las estadísticas de cobertura y los indicadores de calidad alcanzados. La capacitación al equipo del gestor cubre el uso de Terraes para consulta y actualización posterior, la interpretación de los datos LADM-COL y los procedimientos de mantenimiento catastral continuo. Se entrega documentación técnica y manuales de usuario adaptados al contexto del municipio.
Catastro tradicional vs catastro con Terraes
La diferencia entre un proceso catastral tradicional y uno ejecutado con Terraes no es solo de velocidad: es de calidad, trazabilidad y experiencia para el ciudadano. Terraes fue diseñado específicamente para la operación catastral colombiana bajo el estándar LADM-COL, lo que significa que cada funcionalidad responde a un requerimiento real del proceso. No es una adaptación de un software genérico: es una plataforma construida desde cero para este propósito. La validación automática con inteligencia artificial reduce los errores humanos en la digitalización y el control de calidad, mientras que la oficina virtual del ciudadano permite que los propietarios consulten el estado de su trámite sin desplazarse a una oficina física, lo que reduce significativamente las quejas y reclamaciones durante el proceso de actualización.
| Aspecto | Tradicional | Con Terraes |
|---|---|---|
| Tiempo de actualización | 6-12 meses | 3-6 meses |
| Exportación XTF | Manual, propenso a errores | Automática, nativa |
| Validación | Manual | IA automática |
| Oficina ciudadano | No existe | Web + móvil |
| Costo por predio | Alto (proceso manual) | Optimizado |
| Trazabilidad | Limitada a registros en papel | Completa, cada acción queda registrada |
| Escalabilidad | Depende del tamaño del equipo | Arquitectura cloud, sin límite de usuarios |
| Acceso a información | Solo en oficina | Desde cualquier dispositivo con internet |
Caso destacado: PNN Chiribiquete
PATRIMONIO DE LA HUMANIDAD UNESCO
La formación catastral del Parque Nacional Natural Serranía de Chiribiquete representa uno de los proyectos técnicamente más complejos en nuestra trayectoria. Contratados por ARD Inc para el IGAC, ejecutamos la operación catastral en una de las áreas protegidas más remotas y biodiversas de Colombia y del planeta.
Chiribiquete abarca más de 4.3 millones de hectáreas de selva tropícal en los departamentos de Caquetá y Guaviare. El acceso al parque es exclusivamente aéreo y fluvial, sin infraestructura vial ni telecomunicaciones convencionales. Las condiciones climáticas de la Amazonía colombiana — con precipitaciones superiores a 3.000 mm anuales y cobertura de nubes permanente — hacen que la captura de imágenes satelitales ópticas sea extremadamente difícil.
El desafío técnico principal fue realizar el levantamiento catastral de un área protegida donde no existía información catastral previa, la cartografía base era limitada y las condiciones logísticas exigían autonomía total del equipo en campo durante semanas. Se utilizaron imágenes de radar (SAR) para complementar la información óptica donde la cobertura de nubes impedía la captura convencional. El resultado fue la primera base catastral completa del parque, entregada al IGAC conforme a los estándares vigentes en su momento.
Este proyecto demostró la capacidad de GEOSAT para operar en condiciones extremas, combinando tecnología de sensores remotos con trabajo de campo en áreas sin acceso terrestre. La experiencia adquirida en Chiribiquete ha sido fundamental para nuestros proyectos posteriores en zonas rurales dispersas y de difícil acceso en Antioquia, Chocó y el Urabá antioqueño.
Metodología de reconocimiento predial
El reconocimiento predial es el núcleo de la operación catastral. Cada predio recibe una visita donde se levanta información en tres componentes fundamentales: físico, jurídico y económico. Nuestro equipo de reconocedores utiliza dispositivos móviles con la aplicación de Terraes que permite capturar datos en campo incluso sin conectividad, sincronizándolos automáticamente cuando se recupera la señal.
Componente físico
Levantamiento del terreno, construcciones, linderos, servidumbres y características geográficas del predio. Se registran materiales de construcción, estado de conservación, uso actual del suelo y área construida. La georreferenciación se realiza con receptores GNSS de doble frecuencia para garantizar precisión centimétrica en la ubicación de vértices de linderos.
Componente jurídico
Verificación de la titularidad del predio mediante revisión de escrituras públicas, certificados de tradición y libertad, resoluciones de adjudicación y demás documentos que acrediten el derecho de propiedad. Se identifican las relaciones entre interesados (propietarios, poseedores, ocupantes) y las restricciones o gravámenes que afectan al predio.
Componente económico
Determinación del avalúo catastral conforme a la metodología vigente. Se analizan las características del predio que inciden en su valor: ubicación, acceso a servicios públicos, topografía, uso del suelo, destino económico y condiciones del mercado inmobiliario local. El avalúo se calcula mediante modelos econométricos calibrados con datos de transacciones recientes en el municipio.
Marco normativo y estándares
La operación catastral en Colombia está regulada por un marco normativo específico que define los estándares de calidad, los formatos de entrega y los procedimientos que deben seguir los operadores catastrales. Conocer y cumplir este marco es esencial para que la información catastral sea aceptada por el IGAC y los gestores habilitados.
CONPES 3859 de 2016
Establece la política nacional de catastro multipropósito. Define el catastro como herramienta para la planificación territorial, la seguridad jurídica de la propiedad y la eficiencia fiscal de los municipios. Es el documento rector que motivó la transición del catastro tradicional al catastro multipropósito en Colombia.
Resolución 388 de 2020 (IGAC)
Adopta las especificaciones técnicas para el levantamiento catastral con enfoque multipropósito. Define los estándares de precisión geométrica, los atributos mínimos que debe contener cada predio y los procedimientos de control de calidad que deben aplicar los operadores catastrales.
Modelo LADM-COL (ISO 19152)
El Land Administration Domain Model adaptado para Colombia. Es el modelo de datos que estructura toda la información catastral: unidades espaciales (terrenos, construcciones), interesados (personas naturales y jurídicas), derechos, restricciones y responsabilidades. Terraes implementa este modelo de forma nativa.
Formato XTF (INTERLIS)
El formato de intercambio de datos que exige el IGAC para la entrega del Reporte de Información Catastral. Basado en el lenguaje INTERLIS, permite la transferencia estructurada de datos geoespaciales complejos. La generación correcta de archivos XTF es uno de los mayores desafíos técnicos de la operación catastral, y es precisamente donde Terraes ofrece una ventaja competitiva significativa al generarlo nativamente.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el estándar LADM-COL?+
¿Qué es el formato XTF?+
¿Cuántos municipios han actualizado?+
¿Trabajan con Terraes en todos los proyectos?+
¿Cuánto cuesta una actualización catastral?+
¿Cuánto tiempo toma?+
¿Necesito ser gestor catastral habilitado?+
¿Qué es el Asistente LADM-COL?+
¿Qué pasa si mi XTF no pasa la validación del IGAC?+
¿Cuándo es la primera entrega al SINIC?+
Stack Técnico LADM-COL
La operación catastral bajo el estándar LADM-COL requiere un stack tecnológico específico. Dominamos cada componente del ecosistema.
QGIS + Asistente LADM-COL
Plugin oficial desarrollado por SwissTierras Colombia. Captura, gestión y validación de datos catastrales conforme al modelo LADM-COL v3.1. QGIS 3.22+ requerido.
PostGIS (PostgreSQL 9.5+)
Base de datos geoespacial principal del ecosistema LADM-COL. Almacena topología, geometrías y atributos prediales. Escala a millones de predios.
INTERLIS / XTF
Lenguaje de modelado suizo adoptado por Colombia para describir y transferir datos catastrales. Los archivos XTF (INTERLIS Transfer Format) son el formato de entrega al IGAC.
ili2db + ilivalidator
Herramientas del ecosistema INTERLIS. ili2db convierte entre modelos .ili y esquemas de base de datos. ilivalidator verifica que los XTF cumplan con el modelo antes de la entrega.
Terraes
Nuestra plataforma propia. Complementa el Asistente LADM-COL con validación automática con IA, oficina virtual ciudadano y gestión integral del proceso catastral.
EPSG:9377 (Magna-SIRGAS)
Sistema de coordenadas Origen Nacional exigido para catastro multipropósito en Colombia. Todos nuestros datos se capturan y procesan en esta proyección.
Flujo de Datos: Campo → Oficina → IGAC
Campo
Los topógrafos capturan datos en terreno con GNSS RTK y tablets. Los datos se almacenan en bases GeoPackage portátiles.
Oficina
Los datos se importan a PostgreSQL/PostGIS vía Asistente LADM-COL. Se ejecutan reglas de calidad topológica y de atributos. Se estructura la información conforme al modelo LADM-COL v3.1.
Validación
Los archivos XTF generados se validan con ilivalidator contra los modelos .ili oficiales. Se verifican consistencia topológica, atributos obligatorios y relaciones entre clases.
Entrega al IGAC
Los XTF validados se cargan al SINIC (Sistema Nacional de Información Catastral). Primera entrega LADM-COL: marzo 2026. Entregas anuales en febrero con todos los predios activos del municipio.
PLAZO SINIC: MARZO 2026
La primera entrega de información catastral al IGAC en formato LADM-COL está programada para marzo de 2026. Los entes territoriales que no estén listos necesitan acelerar su operación catastral ahora. GEOSAT tiene la experiencia de 29 municipios actualizados y la plataforma Terraes para ejecutar en los plazos requeridos.
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